樓價與政治

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
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樓價與政治

文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 15:55

這是引自另一討論, 我認為這裡討論較好的, 因為大部份這裡的網友都是講道理, 看事實的。且多數屬於香港的中產層。大部份網友都是成熟的, 政見不同, 仍可以是朋友, 仍可以同一星空下探討天文。

但這不再是投票的問題, 所以另開一文
anyone 寫:很同意鄧 sir 的意見,但不同意房地產價上升就“香港超過一半人口是受惠者”,如果你只有一層樓,價格上升尤其是急升,只是數字遊戲,上升過急反而未見其利,先見其害,因房地產價格上升,導致工商用戶租金上升,最後成本就是放在消費者身上,身為擁一層樓的業主,每月支出就多了,但樓價上升沒有帶來實質的好處。當然,有兩個單位以上的另計,因為他們已不是一般市民了。
cwydavid 寫:小弟好少响依度發言,不過見講到樓價問題,我都想分享一下自己嘅經歷:

我係2000年沙士爆發前買樓嘅,記得當時月入萬幾蚊嘅我,膽粗粗就同女友(即係而家老婆)响將軍澳買左個一手樓單位。因為當時樓市低迷,代理為左吸引人買樓,可以碌咭比首期,佢幫你出票。當時嘅我就係咁碌爆哂身上所有信用咭,比左5%首期,買左個二百多萬嘅單位。個時銀行按揭仲有7%回贈,當時我就利用左少少財技,用銀行個7%回贈,响信用咭還款期完之前找哂行有咭數,結果我記得我買個層樓除左印花稅之外,只係用左幾千蚊。之後到2008年層樓都升左百多萬,我當時就借依個機會賣左層樓,然後就用套現番黎個百多萬結婚同响港島upgrade買過一層中價樓。

所以話樓價上升我絕對有得益,起碼樓價唔升,我而家都唔知有無錢換樓。仲有,以前董特首時代D人成日話佢推八萬五點衰點衰,期他野我唔知,起碼我覺得佢依個對我黎講係一項德政,如果唔係,我到而家都唔知上唔上到車。講番現今香港,我覺得無論係泛民也好,建制也好,都無一個係真正可以幫到香港人解決民生問題。小弟比較膚淺,我覺得有普選也好,無普選也好,大前提係要可以幫香港走出現今嘅困局,正如諸位所講,民主政制並唔可以解決民生問題,咁又點解要花時間將所有問題政治化呢?對政府我覺得係咪應該公平一點,比一D時間同空間佢,如果大家喜歡將特區政府同港英政府比,咁當時港英政府施政又會唔會好似而家特區政府咁,咁多制肘呢?起碼我就未聽過港英政府施政會比人拉布影響到啦!
這是說明, 只有單一物業的人, 仍是樓價上升的受惠者, 因為不少人是有樓宇按揭的, 而樓按其實是「孖展」(margin trading), 上升所賺的是全數, 投入的只是一個成數, 以九成按揭來說購入二百多萬樓宇, 加上三年利息開支, 都是三十萬左右, 賺價一百二十萬, 是賺了400%利潤, 可以換一間較高檔的物業了, 並不是數字遊戲。

只要樓價是平穩或上升, 九成按揭購置物業的人失業或有財政困難, 都不是問題, 只要賣樓便可套現現金。當然, 現時有特別印花稅(SSD)就要確定三年內不會出問題。

但樓價下跌就會出問題, 套現不成了, 且會有負資產, 負資產者會感覺是「供死會」, 一定很多怨氣。2003年就是這樣, 這批負資產不會因為2003年是在通縮期, 物價不貴而稍減怨氣。

現時香港51%的人是自置物業, 即大多數人(可能較沉默)的利益是樓價不跌, 所以民主一定不能解決樓價高的問題。香港31%人口住在公屋, 那不在公屋而要置業的, 可以簡單視為18%人口的問題, 政府不可能為18%的人去損害51%人口的利益。

香港上車難的情況怎樣, 一般會用中位負擔能力指數, 那是中位入息對中位房價的比例, 一般如果中位房價是中位家庭年入的三倍, 就叫有好的負擔能力, 2013年, 香港的指數是14.9是全球第一, 第二名的溫哥華市是10.3。但是不是問題嚴重呢? 要留意指數所用的是總名義歲入, 不是稅後可用收入。在入息中位數水平的家庭, 香港一般稅率是10%, 有九成的收入是可用的, 中位收入溫哥華家庭納聯邦和省稅合共40%, 只有六成可動用收入, 如果溫哥華的指數按可用收入去算, 等同 10.3 x 9/6 = 15.45。即溫哥華上車更難! 溫哥華市政府、BC省政府、加拿大政府, 全部是合乎國際標準地民選的。

現任政府自稱打算解決樓市問題, 幫助年青人上車... 但行動只是推出辣招, 那效果是什麼呢? 有謀算的年青人會想, 我是不是希望我的全部積蓄被綁三年? 結果是他們覺得上車風險十分高, 上車更難!

那直選民主最大的好處是, 如果我們都覺得政府解決上車問題不力, 我們可以請政府落車, 下屆免問!

不過, 可以換掉政府, 不等如有解決問題的方法!

anyone
夸克星
文章: 14233
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文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 16:35

鄧 sir 沒有直接回應我,例子中手上層樓升了,同時周圍工商鋪租金也升了,成本升了必然加於消費者身上,導致家庭支出上升,那有何好處 ? 縱使有也是很間接,而直接受害(支出大增)就很快出現 。 :D

anyone
夸克星
文章: 14233
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來自: hong kong

文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 16:57

我讀書少,不太明白高深的理論。
舉個自己例子更容易表達,我自住的樓宇現價比購八年前入時升了近三倍,但我做生意的地方租金,呢八年內升了70%,我可以用樓價的升幅來抵消上升的租金嗎 ? 一個餐旦面早晨套餐,由三年前的二十二元左古,升到今夭的三十元,我可以用樓價的升幅來支付早餐錢的上升差價嗎 ? 如果收入可追上這升幅就問題不太大,但以近兩年的營商環境,有這可觀的升幅嗎 ? 一般打工仔加薪幅度平均都系幾個百分點,他們所面對的困境更嚴峻呢。

benben88
白矮星
文章: 822
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文章 benben88 » 週三 02 7月, 2014 17:08

物業升值了,就會有財富效應(wealth effect),人們會因覺得自己富有了,便去增加消費,帶動經濟,當然自己認為升得過快不是好事,但本地地產升的原因是1)香港倫敦化-各地投资者(不只大陸)喜歡在這裡投資;2)供應不足;3)金融海嘯後各國大印銀紙,引至利息超低,引發投資需求。通脹比通縮好因後者在經濟學上是無得救。

anyone
夸克星
文章: 14233
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文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 17:21

benben88 寫:物業升值了,就會有財富效應(wealth effect),人們會因覺得自己富有了,便去增加消費,帶動經濟,當然自己認為升得過快不是好事,但本地地產升的原因是1)香港倫敦化-各地投资者(不只大陸)喜歡在這裡投資;2)供應不足;3)金融海嘯後各國大印銀紙,引至利息超低,引發投資需求。通脹比通縮好因後者在經濟學上是無得救。
如果得一層樓,升價了只是心理舒服而已。不會帶來財富效應,如果仍在供款階段,消費更耍僅慎。

題外話, Ben 兄,幾時有靚相看 。
[完美計劃]

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 17:25

anyone 寫:鄧 sir 沒有直接回應我,例子中手上層樓升了,同時周圍工商鋪租金也升了,成本升了必然加於消費者身上,導致家庭支出上升,那有何好處 ? 縱使有也是很間接,而直接受害(支出大增)就很快出現 。 :D
往宅樓市和工商店舖物業市場是兩個不同的市場, 雖然有間接關係, 但沒有必然的相關性。店舖租務市場和往宅買賣樓價的關係更少。

一般情況下, 零售市道好時, 店舖才可以加租。當然, 部份店舖可以轉嫁消費者, 但市道不好, 恐怕這也是不成, 因為再加價, 生意更減, 得不償失。那市道不好, 店舖經營者面對加租, 只能選擇結業。現在經營者結業, 新經營者認為生意不好做不開業, 那對店舖的需要會下降, 店舖變為空置, 業主蒙受損失。由這個角度看, 零售市道才是店舖租金的決定因素。我理解大地產商和店舖租戶談續租前, 都會查探有關店舖的營業額, 才決定怎樣加租。另一些則用投標方法。都不是參考往宅樓價的。

零售市道和店舖租金的關係, 在資本社會下, 任何政府都處理不來。除非你變為共產主義計劃經濟, 不然, 零售市道一定主導店舖租金。

和住宅價格的間接關係是有的, 51%擁有物業的人的樓升值了, 他們自覺富裕了, 而往宅樓價是消費物價的一部份, 而消費物價影響薪金, 所以薪金也會增加, 對擁有物業的人, 在低息環境居住的支出郤沒有增加, 那感覺好了和手上現金多了, 消費自然會爽脆一些, 那市道會好, 做成店舖加價壓力。

反觀1999-2003年, 往宅價下滑, 市民財富蒸發, 零售市道不好, 店舖租金也下降, 很多貨品割價推銷, 你認為擁有物業的市民會歡迎這樣的日子嗎?

其實, 樓價和薪金都升時, 其財富效應一定是業主的可用財富增加, 如果沒有因港幣隨美元下跌產生的輸入通脹, 單應付租金和人工引起的通脹, 業主的實質購買力都應該是增加了。但要租樓住的人, 因要同時應付租金增加, 就可能實質購買力下降。

但這是51%的人對18%的人, 民主一定解決不了。

benben88
白矮星
文章: 822
註冊時間: 週四 02 6月, 2005 22:56

文章 benben88 » 週三 02 7月, 2014 17:29

anyone 寫:
benben88 寫:物業升值了,就會有財富效應(wealth effect),人們會因覺得自己富有了,便去增加消費,帶動經濟,當然自己認為升得過快不是好事,但本地地產升的原因是1)香港倫敦化-各地投资者(不只大陸)喜歡在這裡投資;2)供應不足;3)金融海嘯後各國大印銀紙,引至利息超低,引發投資需求。通脹比通縮好因後者在經濟學上是無得救。
如果得一層樓,升價了只是心理舒服而已。不會帶來財富效應,如果仍在供款階段,消費更耍僅慎。

題外話, Ben 兄,幾時有靚相看 。
[完美計劃]
溫爺,天氣関係,拍了很少,但目視收獲豐富:)
就算得一層樓,也有財富效應,試問如下跌,個個月做美國總統在"白供",那有心情消費。

anyone
夸克星
文章: 14233
註冊時間: 週六 07 2月, 2009 12:13
來自: hong kong

文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 17:31

鄧 sir , 所以我同時有打工仔例子啦。
加上,你形容的樓價升後帶動理想營商環境並不出現,縱使有只是短暫。
你訪問下供樓一族的心態就知了 。

anyone
夸克星
文章: 14233
註冊時間: 週六 07 2月, 2009 12:13
來自: hong kong

文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 17:37

再補充,退回一萬步,當日我舉買樓例子,只是突顯政府政策嚴重傾斜大集團而已。不是說民主萬能。

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 17:50

anyone 寫:我讀書少,不太明白高深的理論。
舉個自己例子更容易表達,我自住的樓宇現價比購八年前入時升了近三倍,但我做生意的地方租金,呢八年內升了70%,我可以用樓價的升幅來抵消上升的租金嗎 ? 一個餐旦面早晨套餐,由三年前的二十二元左古,升到今夭的三十元,我可以用樓價的升幅來支付早餐錢的上升差價嗎 ? 如果收入可追上這升幅就問題不太大,但以近兩年的營商環境,有這可觀的升幅嗎 ? 一般打工仔加薪幅度平均都系幾個百分點,他們所面對的困境更嚴峻呢。
我是窮書生, 生意我唔識做 :oops:

打工仔來說, 當八年前三萬元收入, 當年用了萬五元來供樓。

今天, 當每年人工升4%, 八年下來, 人工升了37%, 收入變了四萬一千, 供樓仍是萬五元, 他有二萬六千元可用, 比他當年只有萬五元可用, 增加了73%, 另資產淨值的增長更是多倍(300%-800%)。

早餐價格升幅是36%(合理, 和薪金大致同步), 那有73%增幅的可用收入, 怎會不能應付升幅只有一半的物價!

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kingyo
主序星
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文章 kingyo » 週三 02 7月, 2014 18:22

鄧Sir,

可以利用我既例子來講一講。我讀大學時,屋企無錢俾我讀大學,我自己全部借Grant & Loan。
我大學讀左五年,原本最尾兩年做助教人工$12000。可惜大學要你一定要住Hall,無左$3500,而且出黎做野每個月都要俾屋企$4000,重要開始還 Loan,重要係高息嗰隻8%,每月1500,三四個月交一次。畢業時重欠政府10萬。

我想入行所以要去讀教育文憑,都係要俾錢(又要$5萬),但係當年入職都係要由RA/TA開始,8000蚊人工(重少過做大學助教時)。
重要教院等你真係入左職先有得俾你申請教育文憑黎讀,所以前後都要用左一年先入到教院。讀完先可以做真正既老師。
但係我每個月都重係要俾錢屋企,你出得黎做野無得唔俾屋企,有啲野唔可以計到咁盡,因為真係要有好多責任要負。

我買樓都係好辛苦儲錢,最後畢左業7年先可以做到。我都認同買樓要係要好努力,好辛苦咁付出先得。

買唔買樓其實並不是我對政府不滿的主要因素,作為老師我教學生要公平/公正,用自己既良心/良知去處事。
(Sorry..突然有野做,打住咁多先)

金魚

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鄧登凳
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 18:25

當然, 對於18%非公屋租客來說, 問題相反。

八年前, 收入三萬, 用了一萬元租屋。可用收入有二萬元。

其實這八年間, 中小型住宅租金升了80%至120%。 以80%計, 現時租金起碼要一萬八了。

薪金升了變四萬一, 可用收入有二萬三, 表面上增加了15%, 但要應付36%的物價增幅, 肯定生活質素下降。(更加如果資產淨值如果只靠儲蓄, 增加有限, 估計不足百萬之數)

如果他和當年同級同事一比, 本來生活質素好過買樓的同事, 八年後生活質素比買樓同事差, 當然不開心。而社會兩極化, 由此開始。

所以這18%的人口有怨憤, 不難理解。

但任何政府一定會向51%人口的利益傾斜, 和大財團沒明顯有關係。

金魚兄: 我買第一層樓在英治年代, 都是要節衣縮食... 我也贊成有民主...但不會盲目相信民主會解決民生問題。
最後由 鄧登凳 於 週三 02 7月, 2014 18:34 編輯,總共編輯了 1 次。

akltsang
紅巨星
文章: 584
註冊時間: 週六 16 8月, 2003 13:37

文章 akltsang » 週三 02 7月, 2014 18:29

樓價,生活必需品價格,薪金,三者的升跌是有 correlation, 但不是同步的。三者除了互相應響,也受供求,經濟及其他因素影響。如果生活必需品價格升得比薪金高,即使供樓支出不變,生活質素也受影響的。

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Wah!!
夸克星
文章: 13270
註冊時間: 週一 15 3月, 2004 21:28
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文章 Wah!! » 週三 02 7月, 2014 18:32

我只能說 "八年前, 收入三萬" 是一個非常不錯的個人收入, 口水滿地啊! [吐血1]

每年加薪也是夢想... [吐血1] [吐血1] [吐血1]

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
註冊時間: 週一 03 8月, 2009 17:15
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 18:40

akltsang 寫:樓價,生活必需品價格,薪金,三者的升跌是有 correlation, 但不是同步的。三者除了互相應響,也受供求,經濟及其他因素影響。如果生活必需品價格升得比薪金高,即使供樓支出不變,生活質素也受影響的。
不對, 以我所提的例子, 即使八年來物價升幅是60%, 買了樓的人都仍是購買力有增加。

我以上的例子, 要物價升幅為73%, 才會打和。

但如物價升幅是73%, 那位可用收入只增15%的租樓人士, 就會想打人。

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