但這不再是投票的問題, 所以另開一文
anyone 寫:很同意鄧 sir 的意見,但不同意房地產價上升就“香港超過一半人口是受惠者”,如果你只有一層樓,價格上升尤其是急升,只是數字遊戲,上升過急反而未見其利,先見其害,因房地產價格上升,導致工商用戶租金上升,最後成本就是放在消費者身上,身為擁一層樓的業主,每月支出就多了,但樓價上升沒有帶來實質的好處。當然,有兩個單位以上的另計,因為他們已不是一般市民了。
這是說明, 只有單一物業的人, 仍是樓價上升的受惠者, 因為不少人是有樓宇按揭的, 而樓按其實是「孖展」(margin trading), 上升所賺的是全數, 投入的只是一個成數, 以九成按揭來說購入二百多萬樓宇, 加上三年利息開支, 都是三十萬左右, 賺價一百二十萬, 是賺了400%利潤, 可以換一間較高檔的物業了, 並不是數字遊戲。cwydavid 寫:小弟好少响依度發言,不過見講到樓價問題,我都想分享一下自己嘅經歷:
我係2000年沙士爆發前買樓嘅,記得當時月入萬幾蚊嘅我,膽粗粗就同女友(即係而家老婆)响將軍澳買左個一手樓單位。因為當時樓市低迷,代理為左吸引人買樓,可以碌咭比首期,佢幫你出票。當時嘅我就係咁碌爆哂身上所有信用咭,比左5%首期,買左個二百多萬嘅單位。個時銀行按揭仲有7%回贈,當時我就利用左少少財技,用銀行個7%回贈,响信用咭還款期完之前找哂行有咭數,結果我記得我買個層樓除左印花稅之外,只係用左幾千蚊。之後到2008年層樓都升左百多萬,我當時就借依個機會賣左層樓,然後就用套現番黎個百多萬結婚同响港島upgrade買過一層中價樓。
所以話樓價上升我絕對有得益,起碼樓價唔升,我而家都唔知有無錢換樓。仲有,以前董特首時代D人成日話佢推八萬五點衰點衰,期他野我唔知,起碼我覺得佢依個對我黎講係一項德政,如果唔係,我到而家都唔知上唔上到車。講番現今香港,我覺得無論係泛民也好,建制也好,都無一個係真正可以幫到香港人解決民生問題。小弟比較膚淺,我覺得有普選也好,無普選也好,大前提係要可以幫香港走出現今嘅困局,正如諸位所講,民主政制並唔可以解決民生問題,咁又點解要花時間將所有問題政治化呢?對政府我覺得係咪應該公平一點,比一D時間同空間佢,如果大家喜歡將特區政府同港英政府比,咁當時港英政府施政又會唔會好似而家特區政府咁,咁多制肘呢?起碼我就未聽過港英政府施政會比人拉布影響到啦!
只要樓價是平穩或上升, 九成按揭購置物業的人失業或有財政困難, 都不是問題, 只要賣樓便可套現現金。當然, 現時有特別印花稅(SSD)就要確定三年內不會出問題。
但樓價下跌就會出問題, 套現不成了, 且會有負資產, 負資產者會感覺是「供死會」, 一定很多怨氣。2003年就是這樣, 這批負資產不會因為2003年是在通縮期, 物價不貴而稍減怨氣。
現時香港51%的人是自置物業, 即大多數人(可能較沉默)的利益是樓價不跌, 所以民主一定不能解決樓價高的問題。香港31%人口住在公屋, 那不在公屋而要置業的, 可以簡單視為18%人口的問題, 政府不可能為18%的人去損害51%人口的利益。
香港上車難的情況怎樣, 一般會用中位負擔能力指數, 那是中位入息對中位房價的比例, 一般如果中位房價是中位家庭年入的三倍, 就叫有好的負擔能力, 2013年, 香港的指數是14.9是全球第一, 第二名的溫哥華市是10.3。但是不是問題嚴重呢? 要留意指數所用的是總名義歲入, 不是稅後可用收入。在入息中位數水平的家庭, 香港一般稅率是10%, 有九成的收入是可用的, 中位收入溫哥華家庭納聯邦和省稅合共40%, 只有六成可動用收入, 如果溫哥華的指數按可用收入去算, 等同 10.3 x 9/6 = 15.45。即溫哥華上車更難! 溫哥華市政府、BC省政府、加拿大政府, 全部是合乎國際標準地民選的。
現任政府自稱打算解決樓市問題, 幫助年青人上車... 但行動只是推出辣招, 那效果是什麼呢? 有謀算的年青人會想, 我是不是希望我的全部積蓄被綁三年? 結果是他們覺得上車風險十分高, 上車更難!
那直選民主最大的好處是, 如果我們都覺得政府解決上車問題不力, 我們可以請政府落車, 下屆免問!
不過, 可以換掉政府, 不等如有解決問題的方法!