樓價與政治

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鄧登凳
夸克星
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 18:53

Wah!! 寫:我只能說 "八年前, 收入三萬" 是一個非常不錯的個人收入, 口水滿地啊! [吐血1]

每年加薪也是夢想... [吐血1] [吐血1] [吐血1]
三萬不是個人薪金, 是家庭收人, 即一般公一份婆一份的總收入。

薪金增長是按政府統計處的資料, 那個包括新入職者, 所以未反映個人因經驗增長而得的加薪。

圖檔

anyone
夸克星
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文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 18:59

鄧登凳 寫:當然, 對於18%非公屋租客來說, 問題相反。

八年前, 收入三萬, 用了一萬元租屋。可用收入有二萬元。

其實這八年間, 中小型住宅租金升了80%至120%。 以80%計, 現時租金起碼要一萬八了。

薪金升了變四萬一, 可用收入有二萬三, 表面上增加了15%, 但要應付36%的物價增幅, 肯定生活質素下降。(更加如果資產淨值如果只靠儲蓄, 增加有限, 估計不足百萬之數)

如果他和當年同級同事一比, 本來生活質素好過買樓的同事, 八年後生活質素比買樓同事差, 當然不開心。而社會兩極化, 由此開始。

所以這18%的人口有怨憤, 不難理解。

但任何政府一定會向51%人口的利益傾斜, 和大財團沒明顯有關係。

金魚兄: 我買第一層樓在英治年代, 都是要節衣縮食... 我也贊成有民主...但不會盲目相信民主會解決民生問題。
鄧 sir 你的純粹假設,物價升幅就幾接近現實,但薪金升幅似乎脫離了現實了。

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Wah!!
夸克星
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文章 Wah!! » 週三 02 7月, 2014 19:16

查查政府數據,不難由加薪幅度看到政府工是貧者越貧,富者越富。更別說其他中低下階層凍薪甚至減薪的情況...... 平均值都是富者拉高的...

anyone
夸克星
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文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 19:32

Wah!! 寫:查查政府數據,不難由加薪幅度看到政府工是貧者越貧,富者越富。更別說其他中低下階層凍薪甚至減薪的情況...... 平均值都是富者拉高的...
我們生活於中底層,自然比較接近現實,政府的數字可信性一般不高而且過時,看了等於冇看,例如今次遊行人數竟然是 92000 人,有常識,或有親去現埸見過,都知道政府怕到要做鴕鳥 。
大球場坐滿四萬幾人,入場和散場都只需一個小時疏通了。九萬二千人,搞足半日都散唔去,如果數字真的,香港公安疏導人潮肯定辦事不力,耍查找不足 :D

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鄧登凳
夸克星
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 20:33

真正的低下層(31%)是有公屋的照顧, 根本和這個討論無闗。公屋居民, 長期以來以民建聯和工聯會支持者佔多。

沒有公屋的貧窮人士, 一部份其實是新來港人士, 這會是另一爭論。

收入增加是什麼情況? 這論壇很多是中學教師, 看看他們情況。 他們依從公務員新級表加薪, 而公務員薪級表是參考私人機構加薪幅度的, 這八年內從沒有加薪超過私人機構指標。

新入職的中學教師是MPS12點, 2005年那是每月16165元, 2013年, 新入職的教師是每月20905元, 升幅37.7%。實際上, 即使沒有其他調整, 教師薪級每年調整一點, 所以八年應是20點, 月薪31200, 實際升幅93%。

那如2005年己有首期可買樓, 夫婦兩名教師, 每月32330元, 供樓萬五元, 都不易捱, 但目前收入62400, 扣除供樓後每月可用收入加了173.5%! 當然他們可以選擇成為消費生力軍。

沒有買樓, 93%收入升幅當然追不上200%的樓價升幅, 自然有怨氣。

補充一點, 12至20點的薪級, 都是屬初中級公務員, 增薪幅度和最低級的(如清潔工)是看齊的。

自由市場的樓市, 自然有這種分化及增加貧富差距的結果, 選舉改不了, 除非改用極權的共產主義公社制度。

anyone
夸克星
文章: 14233
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文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 21:01

如果不是公務員,教師,而是普通打工仔又如何 ?
睇番前幾個回應,鄧 sir 自稱窮書生,那麼我連中層也沾不上邊了, :P

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鄧登凳
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文章 鄧登凳 » 週三 02 7月, 2014 21:23

anyone 寫:如果不是公務員,教師,而是普通打工仔又如何 ?
睇番前幾個回應,鄧 sir 自稱窮書生,那麼我連中層也沾不上邊了, :P
當然自由就業市場有比這個高, 有比這個低, 除非我們回到做又36, 唔做又36啦。

但政府的薪級調整也不是空中樓閣的, 是建基於私人機構薪酬調查的, 所以那大概是代表著中至大型公司的一般水平。我的理解是政府加薪比大型地產商、銀行為低, 但比中型服務業為高。

我原本的例子是平均每年4%, 八年下來37%, 應是合理評估。

你不合入住公屋資格, 肯定做不成民建聯或工聯會支持者。

anyone
夸克星
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文章 anyone » 週三 02 7月, 2014 21:31

鄧登凳 寫:
anyone 寫:如果不是公務員,教師,而是普通打工仔又如何 ?
睇番前幾個回應,鄧 sir 自稱窮書生,那麼我連中層也沾不上邊了, :P
當然自由就業市場有比這個高, 有比這個低, 除非我們回到做又36, 唔做又36啦。

但政府的薪級調整也不是空中樓閣的, 是建基於私人機構薪酬調查的, 所以那大概是代表著中至大型公司的一般水平。我的理解是政府加薪比大型地產商、銀行為低, 但比中型服務業為高。

我原本的例子是平均每年4%, 八年下來37%, 應是合理評估。

你不合入住公屋資格, 肯定做不成民建聯或工聯會支持者。
同鄧 sir 頃計幾好趣,說話抵死又幽默。 [Good Job] [Good Job]
但同時又令我產生睡意,一大堆數字和註釋,看了幾行已有揾周公的念頭了 。 [好夢入睡] [好夢入睡]

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Wah!!
夸克星
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文章 Wah!! » 週三 02 7月, 2014 22:29

加薪平均值能夠有多少代表性?眾數值才比較靠譜吧?

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鄧登凳
夸克星
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文章 鄧登凳 » 週四 03 7月, 2014 00:11

Wah!! 寫:加薪平均值能夠有多少代表性?眾數值才比較靠譜吧?
在乎你怎樣劃分組線, 但香港按公務員薪酬調整而加薪的有很多資助機構, 社會機構因用了一筆過潑款而有不少和政府脫鈎不計, 但法定機構如立廉處、法會秘書處、平機會、私穩專員等要包括:

估計員工人數如下:
公務員 171,405
政府合約員工 14,535
中小學教職員(約) 61,000
資助大學教職員 11,694
醫院管理局 67,000
相關法定機構(約) 5,000


總數 330,634

就業人數 3,743,800

佔 8.83%

在多變的加薪中, 公務員及相關體系佔就業人口約9%, 有劃一的加薪, 一定是眾數。

cwydavid
原恆星
文章: 94
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文章 cwydavid » 週四 03 7月, 2014 02:00

記得我第一次買樓時,供款佔家庭(即係我同我女友)入息比率係50%,即係剛剛好做到銀行按揭,當時心口寫住個勇字就咩都無唸。八年之後,我換樓時,樓價比第一層樓多左一倍,但係供款佔我家庭入息比率已經跌到少過三成。我做物業管理,係打工仔一個,依八年間靠進修考取專業資格,同轉工人工都有接近200%升幅,同我同期嘅同事人工升幅多過我嘅大有人在。所以我又唔覺薪金升幅真係好似各位講得咁差,起碼我依行唔係。

作為一個資深物管從員,我又可以話比大家知,一個普通物管前綫員工,每日返九個鐘,每星期返六日,2000年未有最低工資前月薪係大約$7,500(講緊係註商業樓宇),同樣嘅崗位,同樣嘅要求,十多年後嘅今日已經升到$10,000左右,仲要睇下你邊一區,如果係甲級商廈,人工仲會高D。

anyone
夸克星
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文章 anyone » 週四 03 7月, 2014 06:48

cwydavid 兄,請問方便講講閣下第一次置業是幾多年前? :)

bbsdma
原恆星
文章: 60
註冊時間: 週一 19 1月, 2009 19:56

文章 bbsdma » 週四 03 7月, 2014 08:01

話說遙遠的那美克星上,也存在人類社會,社會結構我們生活十分相似。 所不同的是,他們技術先進,體力勞動都已經機械人化了,衣食住行,都近乎免費,每人都住大屋開大車, 只是需要他人服務的, 比如教育醫療理髮餐飲等,仍是有限度供應的。唯一一點,就是他們的環境極度缺鈣,健康依賴於僅有的幾眼叫鈣泉的礦坑, 從星球的中心定時噴發小量的CaO。上帝保佑那美克人,總量居然剛好夠人口健康所需。他們也會把鈣罈出租,供他人舔食以維持生存。有一個叫HangKang的SAR,有一個天文論壇,日前偶見一貼,值得我們參考(請引用的帖子主人見諒,僅為說理用,絕無冒犯之意):

這是引自另一討論, 我認為這裡討論較好的, 因為大部份這裡的網友都是講道理, 看事實的。且多數屬於香港的中產層。大部份網友都是成熟的, 政見不同, 仍可以是朋友, 仍可以同一星空下探討天文。

但這不再是投票的問題, 所以另開一文

anyone 寫到:
很同意鄧 sir 的意見,但不同意房鈣價上升就“香港超過一半人口是受惠者”,如果你只有一罈鈣(大概夠一家消費25年),價格上升尤其是急升,只是數字遊戲,上升過急反而未見其利,先見其害,因鈣價格上升,導致工商用戶人工支出上升,最後成本就是放在消費者身上,身為擁一罈鈣的業主,每月支出就多了,但鈣價上升沒有帶來實質的好處。當然,有兩罈單位以上的另計,因為他們已不是一般市民了。


cwydavid 寫到:
小弟好少响依度發言,不過見講到鈣價問題,我都想分享一下自己嘅經歷:

我係2000年沙士爆發前買鈣嘅,記得當時月入萬幾蚊嘅我,膽粗粗就同女友(即係而家老婆)買左個一罈鈣(將軍澳牌)單位。因為當時鈣市低迷,代理為左吸引人買鈣,可以碌咭比首期,佢幫你出票。當時嘅我就係咁碌爆哂身上所有信用咭,比左5%首期,買左罈二百多萬嘅鈣。個時銀行按揭仲有7%回贈,當時我就利用左少少財技,用銀行個7%回贈,响信用咭還款期完之前找哂行有咭數,結果我記得我買個罈鈣除左印花稅之外,只係用左幾千蚊。之後到2008年罈鈣都升左百多萬,我當時就借依個機會賣左罈鈣,然後就用套現番黎個百多萬結婚同响港島upgrade買過一罈中價鈣。

所以話鈣價上升我絕對有得益,起碼鈣價唔升,我而家都唔知有無錢換鈣。仲有,以前董特首時代D人成日話佢推八萬五點衰點衰,期他野我唔知,起碼我覺得佢依個對我黎講係一項德政,如果唔係,我到而家都唔知上唔上到車。講番現今香港,我覺得無論係泛民也好,建制也好,都無一個係真正可以幫到香港人解決民生問題。小弟比較膚淺,我覺得有普選也好,無普選也好,大前提係要可以幫香港走出現今嘅困局,正如諸位所講,民主政制並唔可以解決民生問題,咁又點解要花時間將所有問題政治化呢?對政府我覺得係咪應該公平一點,比一D時間同空間佢,如果大家喜歡將特區政府同港英政府比,咁當時港英政府施政又會唔會好似而家特區政府咁,咁多制肘呢?起碼我就未聽過港英政府施政會比人拉布影響到啦!


這是說明, 只有單一罈鈣的人, 仍是鈣價上升的受惠者, 因為不少人是有按揭的, 而鈣按其實是「孖展」(margin trading), 上升所賺的是全數, 投入的只是一個成數, 以九成按揭來說購入二百多萬的鈣罈, 加上三年利息開支, 都是三十萬左右, 賺價一百二十萬, 是賺了400%利潤, 可以換一罈較高檔的名牌鈣了, 並不是數字遊戲。

只要鈣價是平穩或上升, 九成按揭購置物業的人失業或有財政困難, 都不是問題, 只要賣鈣便可套現現金。當然, 現時有特別印花稅(SSD)就要確定三年內不會出問題。

但鈣價下跌就會出問題, 套現不成了, 且會有負資產, 負資產者會感覺是「供死會」, 一定很多怨氣。2003年就是這樣, 這批負資產不會因為2003年是在通縮期, 物價不貴而稍減怨氣。

現時香港51%的人是自有鈣, 即大多數人(可能較沉默)的利益是鈣價不跌, 所以民主一定不能解決鈣價高的問題。香港31%人口消費的是政府推出的從下水道中提煉的回收鈣(稱公鈣), 那不吃公鈣而要買鈣的, 可以簡單視為18%人口的問題, 政府不可能為18%的人去損害51%人口的利益。

香港上車難的情況怎樣, 一般會用中位負擔能力指數, 那是中位入息對中位鈣價的比例, 一般如果中位鈣價是中位家庭年入的三倍, 就叫有好的負擔能力, 2013年, 香港的指數是14.9是全球第一, 第二名的溫哥華市是10.3。但是不是問題嚴重呢? 要留意指數所用的是總名義歲入, 不是稅後可用收入。在入息中位數水平的家庭, 香港一般稅率是10%, 有九成的收入是可用的, 中位收入溫哥華家庭納聯邦和省稅合共40%, 只有六成可動用收入, 如果溫哥華的指數按可用收入去算, 等同 10.3 x 9/6 = 15.45。即溫哥華上車更難! 溫哥華市政府、BC省政府、加拿大政府, 全部是合乎國際標準地民選的。

現任政府自稱打算解決鈣市問題, 幫助年青人上車... 但行動只是推出辣招, 那效果是什麼呢? 有謀算的年青人會想, 我是不是希望我的全部積蓄被綁三年? 結果是他們覺得上車風險十分高, 上車更難!

那直選民主最大的好處是, 如果我們都覺得政府解決上車問題不力, 我們可以請政府落車, 下屆免問!

不過, 可以換掉政府, 不等如有解決問題的方法!
最後由 bbsdma 於 週四 03 7月, 2014 08:26 編輯,總共編輯了 1 次。

bbsdma
原恆星
文章: 60
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文章 bbsdma » 週四 03 7月, 2014 08:22

我們還覺得生活必需品作為投資工具,價格上升還是好事麼? 事實上, 我們的技術還沒有達到把物質生產交給機器人,而人類要應付的資源短缺,環境承壓,戰爭/恐怖主義陰影等諸多問題,實物生產、流通與消費,應該擺回經濟的中心位置。

如索羅斯所述著, 人類的經濟活動有反身性。 再舉個例子, 比如我是用電油的運輸公司, 利潤微薄, 油價一漲我就受不了。 為了鎖定風險, 我到期貨市場上多油以對沖成本, 不求有功,但求無過。但是很多用油者都懷著這樣的心理去期貨市場多油, 油價真的漲了。 於是沒有參與賭博的航空公司, 破產倒閉;多油了的,(盈虧相抵)勉強生存,還暗自僥倖好在買了一把。於是用油者苦不堪言, 卻又互相宰割, 好一個奇怪的世界。

非賣地一方,也非開發商的樓市中人, 固然有成功者, 但長遠看, 未必盡是贏家。

他山之石,可以攻玉, 或許可以參考一下歐洲製造業最健康的國家的經驗:
http://www.forbes.com/sites/eamonnfingl ... sed-to-do/

cwydavid
原恆星
文章: 94
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文章 cwydavid » 週四 03 7月, 2014 09:51

anyone 寫:cwydavid 兄,請問方便講講閣下第一次置業是幾多年前? :)
係2000年

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