樓價與政治

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Wah!!
夸克星
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文章 Wah!! » 週四 03 7月, 2014 12:23

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
註冊時間: 週一 03 8月, 2009 17:15
來自: 3rd planet of solar system

文章 鄧登凳 » 週四 03 7月, 2014 12:51

Wah!! 寫:學歷升了, 又未必代表收入升了. 所以上面我的第一句應該改為"適用於較高收入人士".

"因為加拿大人超過六成半擁有自己物業" 點解既? 香港擁有自己物業既人佔幾多?
#1己說明, 去年是51%
anyone 寫:鄧 sir ,我們好似討論緊係樓價升得太快太高,一般打工人士難以上樓,物價又因而上升,而不是推冧樓市,過去政府房屋政策的確嚴重傾斜,只是想問可否平衡一點呢 ?
因51%的市民是業主, 所以政府政策一定向業主傾斜, 沒有可能改變的。

樓價急升是利率和通漲引起的問題, 近期通漲處於4.9%, 平均加薪率5%, 供樓利息約2.5%, 所以問銀行借錢是有人送錢入你袋, 但要借到錢就要有樓。 所以不是樓價帶動通漲, 是通漲加上低息推動了樓價。咁政府可以做乜? 加息本來是最有效的, 但要維護聯繫匯率, 又怕供樓的業主群起抗議。況且香港一早已知香港利率由美國聯儲局決定, 所以政府都對利息一向是放手不理。

我不是說政府做得好, 而是任何政客話有方法解決樓價問題, 我都會說小心騙子。

PS: Wah!!兄的圖, 紅線正好反映低利率下, 市民負擔力仍比1997年時好。另是不是想說香港市民都想回到2003年的情況呢?

anyone
夸克星
文章: 14227
註冊時間: 週六 07 2月, 2009 12:13
來自: hong kong

文章 anyone » 週四 03 7月, 2014 13:15

傾斜都要有限制卦? 鄧 sir ,你覺得政府的房地產政策傾斜的水平合理嗎 ?
謝謝鄧 sir 咁耐心教我,不過我真系有閱讀障礙的,好辛苦才看完你的回覆 [吐血1]

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
註冊時間: 週一 03 8月, 2009 17:15
來自: 3rd planet of solar system

文章 鄧登凳 » 週四 03 7月, 2014 14:11

anyone 寫:傾斜都要有限制卦? 鄧 sir ,你覺得政府的房地產政策傾斜的水平合理嗎 ?
謝謝鄧 sir 咁耐心教我,不過我真系有閱讀障礙的,好辛苦才看完你的回覆 [吐血1]
大概是我語文水平太差, 詞不達意。

政府的限制就是一定不可以推冧樓市, 前車可轞, 狼先生不會打算腳痛請辭的。

那怎樣才可以幫人上車? 建居屋是唯一的方法, 但上車者又話居屋位置不好, 沒有會所設施, 且升值力差, 所以不合心水。而進一步加建居屋, 就要發展新市鎮, 但不信任政府情緒下, 開發土地寸步難行。其他沒有方法! 以往政府做過幫從未置業者向銀行擔保, 助其上車, 結果受批評利益輸送給地產商, 且接受的人買樓不久就變負資產, 怨聲載道! 那成為腳痛的成因之一, 狼先生也不會再做。

門面功夫其實政府做足! 推出「雙辣招」, 施政報告都話有效壓止升勢, 己自記一功。 但結果是換樓客不換樓(一換綁三年), 中低價物業沒有人放出來, 缺乏供應, 價錢不會向下。那需求轉向租賃市場, 需求增加, 但買樓收租者減少, 租金沒有下降, 小型上車盤更租金上升。怎樣說, 「雙辣招」都不是向地產商傾斜, 但對要上車的人來說, 是幫倒忙!

我要表達的是問題成因並不是政府政策傾斜, 而是事己到此, 樓價己到這個水平, 除了開土地建居屋外, 沒有任何政府政策可以幫人上車而不損51%人口的利益的。
最後由 鄧登凳 於 週四 03 7月, 2014 14:17 編輯,總共編輯了 1 次。

anyone
夸克星
文章: 14227
註冊時間: 週六 07 2月, 2009 12:13
來自: hong kong

文章 anyone » 週四 03 7月, 2014 14:17

不是鄧 sir 語文差,而系我讀書少又資質喳啫 。 :oops:

感謝你耐心的解答,開始有D明白了。 [跪拜禮]

Zephyr
原恆星
文章: 74
註冊時間: 週四 10 5月, 2007 21:56

文章 Zephyr » 週四 03 7月, 2014 17:06

鄧登凳 寫:
Wah!! 寫:學歷升了, 又未必代表收入升了. 所以上面我的第一句應該改為"適用於較高收入人士".

"因為加拿大人超過六成半擁有自己物業" 點解既? 香港擁有自己物業既人佔幾多?
#1己說明, 去年是51%
anyone 寫:鄧 sir ,我們好似討論緊係樓價升得太快太高,一般打工人士難以上樓,物價又因而上升,而不是推冧樓市,過去政府房屋政策的確嚴重傾斜,只是想問可否平衡一點呢 ?
因51%的市民是業主, 所以政府政策一定向業主傾斜, 沒有可能改變的。

樓價急升是利率和通漲引起的問題, 近期通漲處於4.9%, 平均加薪率5%, 供樓利息約2.5%, 所以問銀行借錢是有人送錢入你袋, 但要借到錢就要有樓。 所以不是樓價帶動通漲, 是通漲加上低息推動了樓價。咁政府可以做乜? 加息本來是最有效的, 但要維護聯繫匯率, 又怕供樓的業主群起抗議。況且香港一早已知香港利率由美國聯儲局決定, 所以政府都對利息一向是放手不理。

我不是說政府做得好, 而是任何政客話有方法解決樓價問題, 我都會說小心騙子。

PS: Wah!!兄的圖, 紅線正好反映低利率下, 市民負擔力仍比1997年時好。另是不是想說香港市民都想回到2003年的情況呢?
.

對51%的市民是業主抱有疑問
1. 呢51%係指全香港有51%既人住係自置物業?
2. 定還是全香港有51%既人既人擁有自置物業?

如果係2, 咁的確好難去推動打壓樓市既政策, 但我極之懷疑呢個數
但如果係1, 咁就完全唔同講法

其實而家好多年青人出黎提出意見, 就係想講成家困難, 好似無希望
例如, 全家五口, 兩老然後有三個細既, 全家住私樓
一個而家出到社會, 搵到份工, 然後好彩識到女朋友
打算成家立室, 但係, 每人月入萬幾, 公屋又住唔到,
居屋又無得賣, 迫住要買私樓, 然後問題係, 私樓不停咁升, 三百萬都開始難搵, 而家租樓都要至少8-9千, 板間都要4千
係呢個情況,你可以同返屋企人住, 6個人住係間四百呎單位
但係, 你既弟妹都會成家立室既一日, 然後大家都可能唔小心,
突然有日報喜有個魔王將會來臨, 如果係咁, 無理由十幾人迫係同一間屋到吧?
你可以話, 樓價升, 其實有錢賺, 可以賣出去換
但係, 一家幾口, 兩老幫得邊個? 而且兩老都要搵地方住
所以樓價升並唔會對無擁有物業既人有幫助

可能上一代慣左一間屋住好多個人
只係可能我地呢一代都想要一D私人既空間
而且有時諗, 出黎打工, 其實就係要供層樓,
當大部份收入都係用黎供樓既時候, 生活質素自然下降, 特別係中下階層
可以供到都算好, 供唔到呢?
有個伴都好, 可以兩人供, 但如果係毒男呢? [搞自閉] [Orz 銅鈴眼] [不要啊]
你可以話人工會升, 唔會成世搵萬幾. 努力D, 遠離毒品, 唔好上咁多論壇, 總會搵到錢既, 機會總會有.
只係, 而家睇, 呢個社會流動性低左, 貧富懸殊, 中產開始消失. 唔好忘記, 香港個人入息中位每月先得1.23萬.
其實你有一半機會少過呢個數,
以前個年代, 起碼都有居屋幫到呢D夾左係中間既人, 但而家就無了.
想搵個地方住都難, 成世好似為地產商打工, 當然會有憤怒鳥la...

打壓樓市會得罪香港一半人? 對此實在有保留...
其實政府怕既, 應該係一班上左岸有樓既中產.
呢一班人有好多係高學歷, 站在社會較高層,
係社會上有多資源, 會發表自己意見, 亦係傳統上最會出聲反對政府既人黎

利申: 80後

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
註冊時間: 週一 03 8月, 2009 17:15
來自: 3rd planet of solar system

文章 鄧登凳 » 週四 03 7月, 2014 18:15

Zephyr 寫: [對51%的市民是業主抱有疑問
1. 呢51%係指全香港有51%既人住係自置物業?
2. 定還是全香港有51%既人既人擁有自置物業?

如果係2, 咁的確好難去推動打壓樓市既政策, 但我極之懷疑呢個數
但如果係1, 咁就完全唔同講法

其實而家好多年青人出黎提出意見, 就係想講成家困難, 好似無希望
例如, 全家五口, 兩老然後有三個細既, 全家住私樓
一個而家出到社會, 搵到份工, 然後好彩識到女朋友
打算成家立室, 但係, 每人月入萬幾, 公屋又住唔到,
居屋又無得賣, 迫住要買私樓, 然後問題係, 私樓不停咁升, 三百萬都開始難搵, 而家租樓都要至少8-9千, 板間都要4千
係呢個情況,你可以同返屋企人住, 6個人住係間四百呎單位
但係, 你既弟妹都會成家立室既一日, 然後大家都可能唔小心,
突然有日報喜有個魔王將會來臨, 如果係咁, 無理由十幾人迫係同一間屋到吧?
你可以話, 樓價升, 其實有錢賺, 可以賣出去換
但係, 一家幾口, 兩老幫得邊個? 而且兩老都要搵地方住
所以樓價升並唔會對無擁有物業既人有幫助

可能上一代慣左一間屋住好多個人
只係可能我地呢一代都想要一D私人既空間
而且有時諗, 出黎打工, 其實就係要供層樓,
當大部份收入都係用黎供樓既時候, 生活質素自然下降, 特別係中下階層
可以供到都算好, 供唔到呢?
有個伴都好, 可以兩人供, 但如果係毒男呢? [搞自閉] [Orz 銅鈴眼] [不要啊]
你可以話人工會升, 唔會成世搵萬幾. 努力D, 遠離毒品, 唔好上咁多論壇, 總會搵到錢既, 機會總會有.
只係, 而家睇, 呢個社會流動性低左, 貧富懸殊, 中產開始消失. 唔好忘記, 香港個人入息中位每月先得1.23萬.
其實你有一半機會少過呢個數,
以前個年代, 起碼都有居屋幫到呢D夾左係中間既人, 但而家就無了.
想搵個地方住都難, 成世好似為地產商打工, 當然會有憤怒鳥la...

打壓樓市會得罪香港一半人? 對此實在有保留...
其實政府怕既, 應該係一班上左岸有樓既中產.
呢一班人有好多係高學歷, 站在社會較高層,
係社會上有多資源, 會發表自己意見, 亦係傳統上最會出聲反對政府既人黎

利申: 80後
應該是前者, 因政府統計處http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/s ... ductType=8資料是「自置居所住戶在家庭住戶總數目中所佔的比例=51.2%」, 這個己是較低的數字, 另一個是「私人房屋的自置居所住戶在私人房屋的家庭住戶總數目中所佔的比例=66.7%」

當然, 家庭成員可能有要自己成家立室的時候, 但那就等如那位成員希望家庭所有的物業價值下跌?

董伯伯時代有個叫負資產大聯盟, 反政府最大聲, 其中不少活躍成員其實的負資產家庭的第二代, 想想是什麼原因吧?

我識的朋友子女想置業結婚, 他們會將自己的物業加按或重新按揭去取出現金幫子女置業, 那不用按揭保險和高息的二按, 每人萬幾, 如果兩人月入共三萬, 仍可應付約三百二十萬的總貸款額, 三十年供款, 每月萬二元, 仍可上車。樓價保持上升, 子女兩三年後已可加按本身物業, 將款項還父母。但這一切要樓價有上升才可以。兩老不需要賣樓, 樓可以保留退休時用逆按揭做年金養老。

沒有置家的成長子女, 香港一般有自置物業的父母不會趕走他們, 他們可以繼續住, 父母退休, 他們不用替父母交租... 何樂而不為?

有樓的家庭在樓價上升時有這福利, 樓價下滑, 甚至變負資產, 就沒有以上可能性。

不理學歷, 只要你的家庭擁有物業, 你就是這個利益階層的一分子, 樓價下滑, 如果你認為是政府政策使樓價下滑, 你會出來反對。

建居屋不會使樓價下跌, 無乜人反對。小圈子選出的政府現時話會建, 阻力在於開發土地, 居民都大叫, 唔可以在我屋企旁邊起(不單是泛民, 還有建制派的支持者), 咁政府去邊度起??

Zephyr
原恆星
文章: 74
註冊時間: 週四 10 5月, 2007 21:56

文章 Zephyr » 週四 03 7月, 2014 20:53

鄧登凳 寫:
Zephyr 寫: [對51%的市民是業主抱有疑問
1. 呢51%係指全香港有51%既人住係自置物業?
2. 定還是全香港有51%既人既人擁有自置物業?

如果係2, 咁的確好難去推動打壓樓市既政策, 但我極之懷疑呢個數
但如果係1, 咁就完全唔同講法

其實而家好多年青人出黎提出意見, 就係想講成家困難, 好似無希望
例如, 全家五口, 兩老然後有三個細既, 全家住私樓
一個而家出到社會, 搵到份工, 然後好彩識到女朋友
打算成家立室, 但係, 每人月入萬幾, 公屋又住唔到,
居屋又無得賣, 迫住要買私樓, 然後問題係, 私樓不停咁升, 三百萬都開始難搵, 而家租樓都要至少8-9千, 板間都要4千
係呢個情況,你可以同返屋企人住, 6個人住係間四百呎單位
但係, 你既弟妹都會成家立室既一日, 然後大家都可能唔小心,
突然有日報喜有個魔王將會來臨, 如果係咁, 無理由十幾人迫係同一間屋到吧?
你可以話, 樓價升, 其實有錢賺, 可以賣出去換
但係, 一家幾口, 兩老幫得邊個? 而且兩老都要搵地方住
所以樓價升並唔會對無擁有物業既人有幫助

可能上一代慣左一間屋住好多個人
只係可能我地呢一代都想要一D私人既空間
而且有時諗, 出黎打工, 其實就係要供層樓,
當大部份收入都係用黎供樓既時候, 生活質素自然下降, 特別係中下階層
可以供到都算好, 供唔到呢?
有個伴都好, 可以兩人供, 但如果係毒男呢? [搞自閉] [Orz 銅鈴眼] [不要啊]
你可以話人工會升, 唔會成世搵萬幾. 努力D, 遠離毒品, 唔好上咁多論壇, 總會搵到錢既, 機會總會有.
只係, 而家睇, 呢個社會流動性低左, 貧富懸殊, 中產開始消失. 唔好忘記, 香港個人入息中位每月先得1.23萬.
其實你有一半機會少過呢個數,
以前個年代, 起碼都有居屋幫到呢D夾左係中間既人, 但而家就無了.
想搵個地方住都難, 成世好似為地產商打工, 當然會有憤怒鳥la...

打壓樓市會得罪香港一半人? 對此實在有保留...
其實政府怕既, 應該係一班上左岸有樓既中產.
呢一班人有好多係高學歷, 站在社會較高層,
係社會上有多資源, 會發表自己意見, 亦係傳統上最會出聲反對政府既人黎

利申: 80後
應該是前者, 因政府統計處http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/s ... ductType=8資料是「自置居所住戶在家庭住戶總數目中所佔的比例=51.2%」, 這個己是較低的數字, 另一個是「私人房屋的自置居所住戶在私人房屋的家庭住戶總數目中所佔的比例=66.7%」

當然, 家庭成員可能有要自己成家立室的時候, 但那就等如那位成員希望家庭所有的物業價值下跌?

董伯伯時代有個叫負資產大聯盟, 反政府最大聲, 其中不少活躍成員其實的負資產家庭的第二代, 想想是什麼原因吧?

我識的朋友子女想置業結婚, 他們會將自己的物業加按或重新按揭去取出現金幫子女置業, 那不用按揭保險和高息的二按, 每人萬幾, 如果兩人月入共三萬, 仍可應付約三百二十萬的總貸款額, 三十年供款, 每月萬二元, 仍可上車。樓價保持上升, 子女兩三年後已可加按本身物業, 將款項還父母。但這一切要樓價有上升才可以。兩老不需要賣樓, 樓可以保留退休時用逆按揭做年金養老。

沒有置家的成長子女, 香港一般有自置物業的父母不會趕走他們, 他們可以繼續住, 父母退休, 他們不用替父母交租... 何樂而不為?

有樓的家庭在樓價上升時有這福利, 樓價下滑, 甚至變負資產, 就沒有以上可能性。

不理學歷, 只要你的家庭擁有物業, 你就是這個利益階層的一分子, 樓價下滑, 如果你認為是政府政策使樓價下滑, 你會出來反對。

建居屋不會使樓價下跌, 無乜人反對。小圈子選出的政府現時話會建, 阻力在於開發土地, 居民都大叫, 唔可以在我屋企旁邊起(不單是泛民, 還有建制派的支持者), 咁政府去邊度起??
小弟才疏學淺, 只係亂吹, 有錯請插
你呢個例子正正說明左而家呢代唔太可能靠自己, 而要靠上一代先得, 亦正正係貧富懸殊既開始.
而且你朋友個例子係要益建基於樓市持續上升&父母只供一個子女
舉一個例子, 而家一個家庭, 有兩個子女, 本身有層100萬既樓, 假設樓市上升幅度大於薪金上升幅度.
樓市上升100%, 而家層樓去到200萬. 兩個子女而家各自獨立出去買樓.
問題出現, 本身出面D樓係100萬, 但升哂, 而家二百萬先買到,
換言之, 而家兩個子女要400萬埋單, 而父母只係比到一百萬出黎,
每個子女要額外比多50萬(樓市上升幅度大於薪金上升幅度, 所以點都比多左錢出黎, OR, 父母升仙, 層樓全數賣出, 兩個子女多左補助, 所以無事).
如果樓市無升到, 父母層樓無升, 出面D樓無升, 其實兩個子女200萬就埋到單
如果人口增長係一個正數, 而樓價上升幅度大於薪金上升幅度, 咁整個社會一定係損失緊, 得益既只會係地產商.
你可以話子女層樓都係升左值, 但係, 如果你係當層樓係自用, 你根本唔會賣出, 呢個變左帳面遊戲. 如果個孫要買樓, 無限loop了...
暫時諗到得益既情況係: 1. 本身係將層樓當係投資會賣出去既人 2. 勁既人, 可以按出去, 將多左既錢再投資賺錢, 所以實際會賺左(但試問有無咁多人投資係必賺?)
而且, 如果一開始無樓, 樓價不停上升, 咁無樓D人一開始就無得玩呢個遊戲, 時間一長, 樓市持續上升, 其他有樓既人係咁資產上升, 無樓既人一開始就無樓, 咩都無, 要買貴左一百萬既樓, 仲要無父母幫助. 物價其他野又比前者拉高哂. 整個社會變得貧富懸殊.

就係無咁多人有父母幫助, 無辦法成家立室, 被迫係到食住自己父母

我認為有樓既人點都係社會上少數既人, 如果以整體社會黎講, 如果唔將樓當成投資品, 咁樓價下跌會對社會有得著 (假設其他野不變). 如果有居屋既話真係好好多…

發展土地好, 社會點都要發展進步, 但最近單野好明顯有問題, 高爾夫球場又唔拆, 發展入面大部都係私人豪宅, 現時既方案睇唔到可以解決社會問題, 令社會大部份人得益, 得益既係地產商…

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
註冊時間: 週一 03 8月, 2009 17:15
來自: 3rd planet of solar system

文章 鄧登凳 » 週五 04 7月, 2014 00:32

Zephyr 寫:

小弟才疏學淺, 只係亂吹, 有錯請插
你呢個例子正正說明左而家呢代唔太可能靠自己, 而要靠上一代先得, 亦正正係貧富懸殊既開始.
而且你朋友個例子係要益建基於樓市持續上升&父母只供一個子女
舉一個例子, 而家一個家庭, 有兩個子女, 本身有層100萬既樓, 假設樓市上升幅度大於薪金上升幅度.
樓市上升100%, 而家層樓去到200萬. 兩個子女而家各自獨立出去買樓.
問題出現, 本身出面D樓係100萬, 但升哂, 而家二百萬先買到,
換言之, 而家兩個子女要400萬埋單, 而父母只係比到一百萬出黎,
每個子女要額外比多50萬(樓市上升幅度大於薪金上升幅度, 所以點都比多左錢出黎, OR, 父母升仙, 層樓全數賣出, 兩個子女多左補助, 所以無事).
如果樓市無升到, 父母層樓無升, 出面D樓無升, 其實兩個子女200萬就埋到單
如果人口增長係一個正數, 而樓價上升幅度大於薪金上升幅度, 咁整個社會一定係損失緊, 得益既只會係地產商.
你可以話子女層樓都係升左值, 但係, 如果你係當層樓係自用, 你根本唔會賣出, 呢個變左帳面遊戲. 如果個孫要買樓, 無限loop了...
暫時諗到得益既情況係: 1. 本身係將層樓當係投資會賣出去既人 2. 勁既人, 可以按出去, 將多左既錢再投資賺錢, 所以實際會賺左(但試問有無咁多人投資係必賺?)
而且, 如果一開始無樓, 樓價不停上升, 咁無樓D人一開始就無得玩呢個遊戲, 時間一長, 樓市持續上升, 其他有樓既人係咁資產上升, 無樓既人一開始就無樓, 咩都無, 要買貴左一百萬既樓, 仲要無父母幫助. 物價其他野又比前者拉高哂. 整個社會變得貧富懸殊.

就係無咁多人有父母幫助, 無辦法成家立室, 被迫係到食住自己父母

我認為有樓既人點都係社會上少數既人, 如果以整體社會黎講, 如果唔將樓當成投資品, 咁樓價下跌會對社會有得著 (假設其他野不變). 如果有居屋既話真係好好多…

發展土地好, 社會點都要發展進步, 但最近單野好明顯有問題, 高爾夫球場又唔拆, 發展入面大部都係私人豪宅, 現時既方案睇唔到可以解決社會問題, 令社會大部份人得益, 得益既係地產商…
1. 並不是要靠上一代, 例子只是說明為何父母有樓而自己未上車的第二代, 仍不會支持使樓價下跌的政策。

2. 完全不需要父母全數支付, 每名子女只需60萬首期(己當是由單方父母支援), 那六十萬首期的涉及的供款, 子女是可以承擔得起。兩名子女, 涉及120萬, 等如60%按揭, 如果父母樓宇沒有按揭或小量按揭, 是可以承擔的。

3. 如果樓價每年升一成, 三年半子女的樓升至266萬, 可以加按至七成, 套出現金大約可以歸還父母增加的按揭。三年半後子女及配偶的薪酬, 只要和通漲同步增加, 三年內己增15%, 供款額其實沒有變, 只是由部分供父母的按揭, 變為全部自己的按揭, 那子女供樓也相對輕鬆。

4. 如果父母三年半後退休, 沒有問題, 按揭己還, 用逆按揭取得年金養老的數目也因樓價升了而更多, 所以都是得益者。

5. 上述說明有兩名子女的有樓人士, 仍會是得益者, 子女雖然樓價升幅比收入增加多, 只要及早成為有樓者, 仍是會得益的。

6. 己多次說明, 有樓者供款大致鎖死, 收入只要隨通漲溫和增加, 己是明顯得益者, 租金同時受樓價和通漲影響, 不會鎖死, 近年租金升幅其實高於通漲。簡而言之, 免除受加租之苦己是明顯實惠而非單賬面得益。

7. 不知是否一些騙子政客影響, 建立了一套仇視資本家的態度。小弟買過十一個物業, 沒有一個是向地產發展商買的, 那發展商根本沒有賺到我的錢, 最近購入的我是第二手業主, 我付給第一手業主的價錢, 是雙倍於他給發展商的價錢, 即賺最多錢的是第一手業主, 而不是發展商。

6. 統計數字私樓市場中, 66.7%樓宇是業主自往的, 餘下的大部份也不是由發展商擁有的, 而是由一些收租業主擁有的, 大部份除自住單位外, 只有一個或數個出租單位。 發展商持貨量(包括出租單位), 應不超過二萬五千個, 以全港二百萬以上的住宅來說, 不足2%。樓價升, 總體得益98%歸有樓的市民。

7. 大部份地產商都是上市公司, 公司帳目是公開的, 如果近年樓價升幅全歸地產商, 他們的利潤應是目前的百倍以上! 希望你不要中了政治騙子的圈套。

8. 「我認為有樓既人點都係社會上少數既人」只是你的主觀願望, 和事實不乎。 統計處的資料, 因為有田土廳的資料可以核實, 是十分準確的, 51.2%的往戶擁有自己的物業, 如果不計公營房屋, 更是66.7%的私樓往戶。

9. 資本主義的遊戲就會貧富差距拉闊, 除非改行原教旨社會主義(不是中國特色那一種, 中國特式版一樣是貧富拉闊)。但這是政治上不可行, 因為基本法寫明要行資本主義至2047年。

10. 我是樓市上升的得益者, 但不要視我為巧取豪奪的大惡魔, 我的樓是辛辛苦苦供回來的... 最初供樓幾年, 節衣縮食, 未去過一次旅行... 正因為是辛苦回來的, 政府如要推低樓價, 一定會反對。

bbsdma
原恆星
文章: 60
註冊時間: 週一 19 1月, 2009 19:56

文章 bbsdma » 週五 04 7月, 2014 10:45

我仍想不明白一層樓和那美克星人的一罈鈣有什麼不一樣。
樓價降到1/4, 每人居住面積大一倍(考慮香港土地利用率不到1/9,這個目標沒有先天限制)(即便這樣人均居住面積仍然遠低於世界平均水平), 然後供樓壓力減一半, 難道不是對多數人來說都是好事嗎? 年輕男女結婚後, 應該是辛勞但幸福地養兒育女, 讓我們的社會後繼有人;而不是節衣紓食地養樓, 一層不夠最好還要兩層,熬到出頭之日已經不願意,或者沒可能生小孩了。

儘管有20萬內地孕婦來港產子, 全港總和生育率仍只有世界最低水平的1.11,遠低於代際更替所需的2.1~2.2,使得政府企圖大力吸引移民以維持人口年齡結構比例。每代人減一半, 兩代人(50年後)(現在的)香港人後代只佔全港人口的1/4, 如果只看承壓最重的中產階層,有沒有這個比例還是未知之數。 如果拼命工作和儲蓄,到頭來為他人作嫁衣,這又何苦?

人生存於世上, 生活質量,最終還是看實物財富的使用和消費。 並不因為港島一層300呎的樓比東莞一層1500呎的容積率2的洋房貴7倍,居住質量就好7倍。 對此,華爾街大佬Peter Lynch是這麼看泡沫時期的日本的:
http://books.google.com.au/books?id=80w ... 22&f=false

於是我的看法是, 普羅大眾,推倒樓價,把有限的人生和資源用於撫育後代,孝敬父母,或者自私點盡情上山下海觀星打魚旅遊享樂,都比用在供養樓宇(這種無生命的死物--百年之後還歸他人所有)好。

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
註冊時間: 週一 03 8月, 2009 17:15
來自: 3rd planet of solar system

文章 鄧登凳 » 週五 04 7月, 2014 11:10

你要明白買樓是居往和投資保值的混合物, 才明白整個運作。

上面以提過逆按揭(reverse mortgage), 這就可以將自往樓宇變養老金。絕不是百年歸老就歸別人。

八年前我購入一個收租物業, 當時收租等如3.5厘利息, 今天樓價和通漲下租金加了, 我收的租按當時買入價計是10厘息。以長線投資角度, 都算過得去。這就是資本主義的遊戲。

這種資本主義的遊戲香港玩了超過百年, 近年參與者超過人口一半, 任何政府入去搬龍門, 改遊戲規則, 一定會遇到強列反對。

東莞沒有限制香港人去定居, 香港人大都認識這個地方, 樓價平那麼多, 為什麼不是大量港人移居東莞?? 你想得通就會明白。

大陸地區樓價近年一樣急升, 難道大陸人都瘋了嗎?
最後由 鄧登凳 於 週五 04 7月, 2014 11:24 編輯,總共編輯了 1 次。

cwydavid
原恆星
文章: 94
註冊時間: 週六 23 10月, 2010 12:41

文章 cwydavid » 週五 04 7月, 2014 11:21

anyone 寫:
Wah!! 寫:>>"當時鬧政府推淋樓市鬧得最兇的人,在現在反而亦是最大聲話政府唔做野,令樓價太高的人!"

對此我有所保留.
無記錯當年鬧政府得最兇的是地產商。
各位可以上立法會網頁睇下2003年5月3日嘅會議紀錄,當時由陳偉業議員提出要求特首董建華先生辭職議案中佢所提十九宗罪當中嘅第一宗罪係咩。當然,每個人都可能會有唔同嘅解讀。

bbsdma
原恆星
文章: 60
註冊時間: 週一 19 1月, 2009 19:56

文章 bbsdma » 週五 04 7月, 2014 11:38

我明白政府對市場的干預,在香港是多數人所反對(至少是懷疑)的想法。
但是這種原教旨資本主義並非資本主義的全部,古典自由主義的開山祖師亞當斯密,在國富論中說:
『工资对经济增长的反作用:
“如果一个国家土地肥沃,人口又经大大减少,因而生活资料并不是十分困难,可是年年仍
不免有三四十万人因饥饿而濒于死亡,我们就可以断言,那是因为该国指定用来维持贫困劳
动者的资金正在迅速减少。所以劳动报酬优厚,是国民财富增进的必然结果,同时又是国民
财富增进的自然征候。反之,贫穷劳动者生活维持费不足,是社会停滞不前的征候,而劳动
者处于饥饿状态,乃是社会急速退步的征候。” 』
(250年前的英國, 工業革命才開始,食物仍是生活必需品的最大開支, 地位類似於今天的住房。)

對於政府對經濟的管制, 他說

“其实,不论在哪一种商业或制造业上,商人的利益在若干方面往往和公众利益不同,有时
甚或相反。扩张市场,缩小竞争,无疑是一般商人的利益。可是前者虽然往往对于公众有利
,后者却总是和公众利益相反。缩小竞争,只会使商人的利润提高到自然的程度以上,而其
余市民却为了他们的利益而承受不合理的负担。因此,这一阶级所建议的任何新商业法规,
都应当十分小心地加以考察。非小心翼翼地、抱着怀疑态度作了长期的仔细检查以后,决不
应随便采用。因为他们这般人的利益,从来不是和公众利益完全一致。一般地说,他们的利
益,在于欺骗公众,甚至在于压迫公众。事实上,公众亦常为他们所欺骗所压迫。”

斯密对重农主义的绝对自由主义进行批评时说:

“如果说最完全自由状态所确立的自然分配,每一次受侵蚀,都必然会不断地多少减损年产
物的价值与总和,因而使社会收入与财富逐渐减少。或者说一定要认为,只有在完全自由与
完全公平的正确制度下,国家才能繁荣发达起来的话,那世界上没有一国能够繁荣了。”

同时斯密赞成适当的外贸保护。例如他说:

“一批商人自出费用,自冒危险,在野蛮异域树立新的贸易,政府许其组成股份公司,并于
经营得手时,给以若干年的独占权利,那是没有什么不合理的。实在说,政府要报酬这种冒
险费财而且异日会造福大众的尝试,也只有这是最容易、最自然的方法。像这样一种暂时的
独占权利,和给与新机器发明者对这机器的专利权可依同一原理加以辩护。但是应有期限。

“英国绝对禁止羊毛输出可能是不正当的,但是充分证明,对羊毛输出课以重税,是正当的
。”


到29-33年大蕭條後上台的偉大的羅斯福(FDR)總統在1941年國會演說中提出的四大自由,尤其是新增加的免於匱乏的自由,擴充的自由的邊界。簡單說例子, 在社會糧食未至絕對短缺的情況下,糧商借私有財產神聖和交易自願自由為理由,囤積和哄抬糧價,甚至有商家蓄意銷毀食物,出現有人餓死,那麼別人免於匱乏的自由在哪裡? 曲解亞當斯密述著本義的原教旨的自由資本主義, 早在歐洲,尤其是西北歐的社會實踐所否定。 北歐諸國行社會民主主義,結合財產私有,生產私有,高累進稅率,高民主,高思想自由度,有效地縮窄貧富差距(並出人意料地在高福利制度下維持低國債水平),又效維持法律的有效管治,是絕對自由資本主義與極權社會主義之外,人類創新社會組織形態的有益發展和嘗試。

說回香港樓市,蒙代爾三角限制下, 港府無法控制利率, 在貨幣手段控制樓價確實無能為力。
但是,如果放下最小政府即最好政府的執著,大有可為。 比如全面港人港地,禁止存量房屋賣與(居住不足一定年限的)外地投資者(這個多個先進國家都有); 差異差餉(首套免, 兩套正常, 三套以上高額徵收); 更激進的,仿德國交易審查,政府限價, 或者更進一步地,國父孫中山提倡的, 地產應該漲價歸公:
(“从定价那年以后,那块地皮的价格再行涨高,各国都是要另外加税,但是我们的办法,就要以后所加之价完全归为公有。因为地价涨高,是由于社会改良和工商业进步。”“推到这种进步和改良的功劳,还是由众人的力量经营而来的;所以由这种改良和进步之后所涨高的地价,应该归之大众,不应该归之私人所有。”)。
(约翰·密尔:其著作《政治经济学原理》中就提到对土地买卖的资本利得加以课税,因为地价上升是由地主改良及社会改良所致。所以扣除地主改良所增值的部分,应该完全归还给全社会)

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鄧登凳
夸克星
文章: 9493
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來自: 3rd planet of solar system

文章 鄧登凳 » 週五 04 7月, 2014 12:40

cwydavid 兄:
立法會並沒有2003年5月3日的會議。當天是星期六, 一般不會有全體大會。

bbsdma 兄:
國外人置業的限制, 並不是多國都有, 先進國中只是澳洲有, 美國和加拿大都沒有, 歐盟沒有。澳洲的樓價一樣是近期急升, 銀根鬆, 澳洲人都一樣。

古老的資本理論沒有什麼參考價值, 你那種理解模式, 我認為是斷章取義, 同時, 擁有樓宇不是必需品, 往屋需要有公屋去解決, 相反置業是生產工具。

我從來不是說政府沒法子推低樓價, 我是說在一個實行有限度民主及51%人口參與樓市投資遊戲的地方, 政府如果這樣做, 就是政治自殺。

bbsdma
原恆星
文章: 60
註冊時間: 週一 19 1月, 2009 19:56

文章 bbsdma » 週五 04 7月, 2014 13:52

如果我沒有理解錯IMF的這份報告 的話,187個經濟體中, 145個對外國人房地產投資有各種方式和程度的限制:
http://www.imf.org/external/pubs/nft/20 ... ar2012.pdf (Page71)

至於為什麼請出先賢的見解, 是因為適用於描述今日香港的原教旨自由資本主義。

二十年前懵懂從學的時候, 總不明白典故: 為虎作倀 (被老虎咬死的人,其魂魄妖為虎作倀,幫老虎捕食活人。)
"相传虎啮人死,死者不敢他适,辄隶事虎。名为伥鬼。伥为虎前导,途遇暗机伏陷,则迁道往。人遇虎,衣带自解,皆伥所为。虎食人,伥而后食之"

恕末學直言,很多人,半生青春已為高房價的老虎所食,魂魄卻與之為伴,反飼之以當下與未來之青年,到頭來本地人口逐代減半,不可悲乎?

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